日前，上海市首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目在靜安區(qū)正式簽約落地。居民施先生作為首例申請(qǐng)人，分別與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購(gòu)合同、與新建商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，一次性完成了從房源收儲(chǔ)、居民置換到保租房籌措的全流程。這標(biāo)志著上海在市場(chǎng)化盤(pán)活存量住房、高效籌措保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破性進(jìn)展。

對(duì)于許多生活在中心城區(qū)的上海市民來(lái)說(shuō)，改善住房條件的最大堵點(diǎn)往往不是換房意愿不足，而是舊房難以快速變現(xiàn)。靜安區(qū)此次推出的“住房收購(gòu)置換”模式，精準(zhǔn)切中了這一問(wèn)題。這一模式在“政府引導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作”原則指導(dǎo)下，由靜安區(qū)保障房公司作為實(shí)施主體，收購(gòu)區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價(jià)適宜的成套小戶型存量住房。

上海市靜安區(qū)房管局副局長(zhǎng)何智勇介紹，收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)明確為：總價(jià)在400萬(wàn)元以下，建筑面積在70平方米以下，原則上位于軌道交通站點(diǎn)3公里范圍內(nèi)，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)及核心商圈的存量房屋。此類(lèi)房源具備轉(zhuǎn)化為保租房的基本條件。

具體操作上，有住房改善需求的居民可先鎖定靜安區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源及購(gòu)買(mǎi)條件，再向靜安區(qū)保障房公司提交舊房收購(gòu)申請(qǐng)，公司依據(jù)規(guī)范的評(píng)估流程，與居民達(dá)成一致后對(duì)存量住房實(shí)施收購(gòu)，并向居民發(fā)放“房票”憑證，專(zhuān)款用于置換區(qū)內(nèi)新建商品房。老房收購(gòu)后，以專(zhuān)款專(zhuān)用“房票”結(jié)算，形成“舊房收購(gòu)—新房購(gòu)置”的閉環(huán)。

何智勇表示，評(píng)估價(jià)格以同小區(qū)、同地段房屋的市場(chǎng)成交價(jià)為基礎(chǔ)，經(jīng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，并報(bào)請(qǐng)國(guó)資監(jiān)管部門(mén)備案后，最終通過(guò)雙方協(xié)商確認(rèn)成交價(jià)格，核心原則仍以市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)。與居民自行開(kāi)展市場(chǎng)交易相比，該模式為居民提供了額外的房屋處置選擇渠道，且無(wú)需支付中介服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，嚴(yán)格堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、居民自愿”原則，居民如對(duì)評(píng)估價(jià)格不滿意可選擇不出售，充分尊重居民自主意愿。

保利置業(yè)上海公司營(yíng)銷(xiāo)管理部總監(jiān)黃幸介紹，自靜安區(qū)“住房收購(gòu)置換”政策公布后，旗下相關(guān)商品房項(xiàng)目的咨詢(xún)電話數(shù)量顯著增加，公司將提供一定程度的優(yōu)惠與補(bǔ)貼，打通置換鏈條。

業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式的落地，絕非簡(jiǎn)單的“政府收舊房、居民買(mǎi)新房”，其背后蘊(yùn)含著多重積極意義。

對(duì)于居民而言，這是一條省心省力的住房改善捷徑。保利置業(yè)上海公司總經(jīng)理陳吉認(rèn)為，這不僅是一項(xiàng)交易機(jī)制的創(chuàng)新，更是一項(xiàng)有溫度、有力度的民生工程，有助于將居民手中沉淀的老房子轉(zhuǎn)化為“可流動(dòng)的資產(chǎn)”。

對(duì)于保租房籌措而言，該模式是一條快速高效的增量渠道?！笆逦濉逼陂g，靜安區(qū)計(jì)劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬(wàn)套（間）。作為上海中心城區(qū)，靜安區(qū)土地資源緊張，傳統(tǒng)的新建和改建模式已難以完全滿足保租房增量需求，通過(guò)“住房收購(gòu)置換”這一模式，能顯著改善當(dāng)前的房源緊張情況。

上海市靜安區(qū)閘北保障房公司執(zhí)行董事蔣燕介紹，通過(guò)該模式完成收購(gòu)后，公司將向靜安區(qū)房管局申請(qǐng)對(duì)該房源的保租房性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造提升后納入?yún)^(qū)級(jí)保租房管理體系，以低于同地段市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)，定向保障新市民、青年人等群體居住需求。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這一模式有效激活了置換鏈條。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析，國(guó)企通過(guò)收購(gòu)快速擴(kuò)充保租房市場(chǎng)供給，省去了新建項(xiàng)目時(shí)間；對(duì)于出售二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這一模式也契合了他們快速實(shí)現(xiàn)居住條件改善的需求。

今年2月份，上海已明確將靜安區(qū)、徐匯區(qū)、浦東新區(qū)列為收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房的首批試點(diǎn)區(qū)域。靜安區(qū)首單完成，讓這一創(chuàng)新模式從政策設(shè)計(jì)走向?qū)嶋H落地。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)試點(diǎn)推進(jìn)節(jié)奏將進(jìn)一步加快，相關(guān)模式有望在更多區(qū)域推廣。

不過(guò)，從實(shí)際推進(jìn)條件來(lái)看，挑戰(zhàn)同樣存在。雖然這一模式能有效支持?jǐn)U充保租房供給，但資金成本偏高是影響收購(gòu)工作開(kāi)展的重要因素之一。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一模式可能面臨資金可持續(xù)性壓力、估值公允性與道德風(fēng)險(xiǎn)防范、后續(xù)運(yùn)營(yíng)效率等問(wèn)題的挑戰(zhàn)，還有待進(jìn)一步優(yōu)化。

“住房問(wèn)題一頭連著民生福祉，一頭系著城市發(fā)展。此次啟動(dòng)收購(gòu)二手住房轉(zhuǎn)化保租房試點(diǎn)，是推進(jìn)住房保障體系創(chuàng)新的關(guān)鍵一步。下一步，靜安區(qū)將以首例簽約為契機(jī)，持續(xù)優(yōu)化政策設(shè)計(jì)、細(xì)化操作流程、擴(kuò)大政策覆蓋面，讓更多群眾受惠?！鄙虾Ｊ徐o安區(qū)副區(qū)長(zhǎng)施煜說(shuō)。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 唐一路）